北京PK10五星一码不定位计划歡迎您的到來!

論壇
注冊
樓主:五谷先生
16908 3

非房地產開發企業關于房地產的“稅事兒”

[推廣有獎]

該用戶從未簽到

1
五谷先生 發表于 2018-8-17 09:24 |只看該作者 |倒序瀏覽
非房地產開發企業關于房地產的“稅事兒”
文/東奧撰稿人:五谷先生
      《稅法》中涉及到房地產的稅種有很多,不同的納稅主體,如企業、個體工商戶或其他個人,在不同的稅種中有不同的征稅政策和稅收優惠政策。本篇小編以非房地產開發企業為主體,介紹與其房地產相關的稅收政策,如:非房地產開發企業出租、轉讓不動產計算增值稅的情況,涉及城鎮土地使用稅、耕地占用稅、房產稅、土地增值稅、契稅的征稅范圍和征收方式等,從縱向角度,將零碎易混淆考點總結在一起,供考生朋友們參考和記憶。
一、與增值稅相關的考點
       非房地產開發企業出租不動產:異地需要向不動產所在地主管國稅機關預繳,非異地向機構所在地主管國稅機關直接申報納稅,
①營改增前取得選擇簡易方法計稅的或營改增后小規模納稅人適用簡易方法計稅的,異地應預繳稅款=含稅銷售額/(1+5%)*5%,然后向機構所在地申報納稅(征收率為5%),非異地申報納稅征收率為5%。
②營改增前一般納稅人選擇一般計稅方法或營改增后一般納稅人適用一般計稅方法的,異地應預繳稅款=含稅銷售額/(1+11%)*3%,然后向機構所在地申報納稅(稅率為11%),非異地申報納稅稅率為11%。
       非房地產開發企業轉讓不動產:向不動產所在地地稅機關預繳,向機構所在地國稅機關申報納稅,
①一般納稅人營改增前取得不動產,應預繳稅款=(含稅全價-原價)/(1+5%)*5%,選擇簡易計稅方法的,向機構所在地申報納稅(按差價,5%征收率),選用一般計稅辦法的,向機構所在地申報納稅(按全價,11%稅率)。
②一般納稅人營改增前自建不動產,應預繳稅款=含稅全價/(1+5%)*5%,向機構所在地申報納稅(按全價,11%稅率)。
③一般納稅人營改增后取得不動產,應預繳稅款=(含稅全價-原價)/(1+5%)*5%,營改增后自建不動產,應預繳稅款=含稅全價/(1+5%)*5%,向機構所在地申報納稅(按全價,11%稅率)。
④小規模納稅人營改增前或后取得,應預繳稅款=(含稅全價-原價)/(1+5%)*5%,向機構所在地申報納稅(按差價,5%征收率)。
⑤小規模納稅人營改增前或后自建,應預繳稅款=含稅全價/(1+5%)*5%,向機構所在地申報納稅(按全價,5%征收率)。
二、與城鎮土地使用稅相關的考點
       城鎮土地使用稅是以開征區域內的國家所有和集體所有的土地為征稅對象,對擁有土地使用權的單位和個人征收的一種稅。城鎮土地使用稅采用定額稅率,有法定免繳優惠政策和省、自治區、直轄市地方稅務局確定減免土地使用稅的優惠,前者有國家機關、人民團體、軍隊自用的土地、市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地、宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地、非營利性醫療機構自用的土地等,后者有個人所有的居住用房和院落、集團和個人辦的各類學校、醫院、托兒所及幼兒園用地等。
三、與耕地占用稅相關的考點
       耕地占用稅是對占用國家所有和集體所有的耕地建房或者從事其他非農業建設的單位和個人征收的稅種,此處應注意耕地的內涵。耕地占用稅實行地區差別幅度定額稅率,等于納稅人實際占用的耕地面積乘以適用的定額稅率,實行一次性征收。軍事占用耕地和學校、幼兒園、養老院、醫院等占用耕地免稅,鐵路線路、公路線路、飛機場跑到、停車坪、港口、航道占用耕地減按每平2元征收,農村居民占用耕地建住宅,減半征稅。注意與城鎮土地使用稅的關系:納稅人新征用的耕地,自批準征用之日起滿一年時開始繳納城鎮土地使用稅。
四、與房產稅相關的考點
       房產稅是以房屋為征稅對象,按照房屋的計稅余值或租金收入,向產權所有人征收的一種財產稅。如果企業將自有的房地產用于生產經營,適用1.2%的稅率,從價計征房產稅,如果將非居住的房產用于出租取得租金,適用12%的稅率從租計征房產稅。從價計征房產稅應納稅額=應稅房產原值*(1-扣除比例)*1.2%,(扣除比例由省、自治區、直轄市人民政府確定,一般計算時題目中會給出。)從租計征房產稅應納稅額=租金收入(不含增值稅)×12%。房產稅的稅收優惠政策和納稅義務發生時間和城鎮土地使用稅有很多相同的地方,可以對比記憶。
五、與契稅相關的考點
       契稅是以中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬為征稅對象,向產權承受人征收的一種財產稅。具體征稅范圍包括:國有土地使用權的出讓、土地使用權轉讓及房屋的買賣、贈與、交換。稅率在3%-5%,具體由各省、自治區、直轄市人民政府按本地區實際情況確定。由于企業改制、事業單位改制、企業合并、分立、破產、資產劃轉、債券轉股權、劃撥用地出讓或作價出資、公司股權(股份)等方面導致土地或房屋權屬發生變更的,有不同的契稅優惠政策,需要記憶。
六、與土地增值稅相關的考點
      土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權、地上建筑物和其他附著物產權,取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅采取四級超率累計稅率,在計算土地增值稅時需要先計算出應稅收入和扣除項目,并算出兩者的比例找到適用的稅率和速算扣除系數。
對于非房地產開發企業,土地增值稅應稅收入=營改增前轉讓房地產取得的收入+營改增后轉讓房地產取得的不含增值稅收入。土地增值稅扣除項目有:①取得土地使用權所支付的金額②與轉讓房地產有關的稅金(營改增后,扣除的稅金主要有城建稅、教育費附加和地方教育附加及印花稅)③舊房及建筑物的評估價格(評估價格=重置成本價×成新度折扣率,如果不能取得評估價格,但能提供購房發票的,經當地稅務部門確認,可按發票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算扣除。)
       關于房子的“稅事兒”涉及“大稅種”和很多“小稅種”,考試時可以相互交叉,比如土地增值稅的計算,會涉及轉讓不動產增值稅、契稅的計算等,城鎮土地使用稅和房產稅某些政策又有相似之處,需要各個擊破,相互區別,相互聯系,以此應對考試。
本文作者:東奧撰稿人五谷先生


2
135*****922 發表于 2019-1-28 18:19 |只看該作者
老師您好,向您請教一個問題。
我單位2017年購買的樓房,房地產開發企業按照老項目開具的是5%稅率的增值稅專用發票。如果將來我公司轉讓該樓房時,我方給購買方開具發票稅率是按照10%開嗎?
3
滄海銀貝 發表于 2019-2-26 11:26 |只看該作者
13598405922 發表于 2019-1-28 18:19
老師您好,向您請教一個問題。
我單位2017年購買的樓房,房地產開發企業按照老項目開具的是5%稅率的增值稅 ...

必須按10%啊。按你所述的房產是2017年購買的,不屬于老項目,不能采取簡易征收的稅率啊,所以你只能開10%的專票啊
4
138*****982 發表于 2019-8-21 17:09 |只看該作者
涉及到房地產的稅種有很多,不同的納稅主體,如企業、個體工商戶或其他個人,在不同的稅種中有不同的征稅政策和稅收優惠政策
您需要登錄后才可以回帖 登錄 | 注冊

本版積分規則

快速回復 返回頂部 返回列表
北京PK10五星一码不定位计划 北京赛车PK10开奖号码记录 北京PK10免费计划